Lokal Real Estate Market Outlook för 2010

Ok, ingen kristall bollar, inga magiska hattar, och ingen pratar med andliga varelser här. Bara marknaden observationer och kvalificerade gissningar för Spartanburg länet fastighetsmarknaden för 2010. Det verkar som om alla undrar när fastighetsmarknaden kommer att gå under 2010. Jag har läst rosiga rapporter från main stream nyheter till pessimistiska sälja allt nu och lämna länet perspektiv. Även om ingen vet säkert riktning, kan vi åtminstone vara tydlig med vad krafter är mest påverkar vår lokala marknad och förutse trender på kort sikt.

Driver # 1, Tax Credit
Under stora delar av 2009 Hem visningar legat 2008 för de första 3 kvartalen. Sedan ökade av den första köparen gången hem Tax Credit hem visningar spetsade efter 2008 att den totala året visningar är ungefär lika med varandra. Den ursprungliga tidsfristen för skattelättnaden var i november '09 och sedan kongressen förlängde krediten förrän i slutet av april 2010. Gör inga misstag detta är att ha en stor inverkan på hemförsäljning. Dessutom förlängde kongressen 10% skattelättnaden till att omfatta husägaren som bodde i sitt hem i 5 på varandra följande år under de senaste 8 åren. Jag har pratat med många köpare i denna kategori också.

Driver # 2, räntor

Det har varit mycket diskussion bland experter i fråga om riktning räntor. Medan nästan alla överens om att de kommer att gå upp på lång sikt osäkerheten ligger i när de kommer gå upp. Denna "expert" förutspår räntorna att gå upp i juni 2010 . Om vi ​​antar detta är fallet då månadskostnaden att låna pengar för att köpa ett hem kommer att gå upp. Till exempel, en $ 150.000 hem på 5,0% ränta i 30 år i $ 805 per månad. Samma hemma på 7% kommer att kosta $ 997,95 per månad, en skillnad på nästan $ 200/month. (Gäller inte inkluderar skatt 7 försäkring) Detta kommer att resultera i ett par saker: 1) tvinga många köpare att köpa lägre prissatta bostäder, 2) Sätt prispress på hem säljare eftersom deras hem nu verkar dyrare för köparna. När det gäller diskussionen här, högre räntor är nästan aldrig bra. Låt oss inte ens komma in i federala underskottet eftersom det finns många bloggar mer kunniga om det då är jag.

Driver # 3, Regeringens Ändra

De flesta "experter" räknar med att kommersiella fastigheter nedåtgående trend fortsätter med många, även terming det en kollaps. Medan den svaga ekonomin är en vikt på kommersiella fastigheter eventuellt en större påverkan utövas av bristen på finansiering för investerare. Med banker ovilliga att låna ut, minskar antalet köpare på marknaden så drastiskt utbud och efterfrågan att göra det är sak och pressa priserna säljarens ner ner ner. Samma hot finns med bostadsfastigheter. Fannie Mae och Freddie Mac i princip garantera lån som privatpersoner får köpa hem. Om ett lån går in standard myndighet kommer att garantera att långivaren får tillbaka ca 80% av lånets värde. Detta avslutar uppmuntra långivare att göra lån som de annars vägrar att ge eftersom den upplevda risken är för stor.

Problemet är att Freddie Mac och Fannie Mae är både pank. De har inte mer pengar att försäkra lån eller köpa dem på andrahandsmarknaden. Det innebär mindre och mindre lån för köpare. Det innebär mindre och mindre kvalificerad köpare på marknaden. Det innebär en press nedåt på hem säljare eftersom det inte finns tillräckligt med bostadsköpare.

Ovanstående är en förklaring av hur ekonomi fungerar. Men statlig inblandning i marknaden kan övertrumfa naturliga marknadskrafterna, åtminstone på kort sikt. Det var just meddelat igår 1/4/10 att både Freddie Mac och Fannie Mae skulle få obegränsad finansiering från den amerikanska regeringen! Detta är enorm nyhet! Detta kommer att hålla lån för bostadsköpare som i sin tur håller efterfrågan på bostäder hög låta säljarna att sälja sina hem till priser som de är i allmänhet nöjda med. Denna nyhet är så betydande jag har postat artikeln här:

Washington Rapportera: Treasury Policy Change
av Kenneth R. Harney
Obama-administrationen meddelade en blockbuster politisk förändring under helgerna som inte får en hel del uppmärksamhet i pressen, men kommer att påverka bostadsmarknaden i flera år.
Finansministeriet sa att det nu åtagit sig att stödja Fannie Mae och Freddie Mac med så många miljarder dollar som krävs för att få dem igenom de kommande tre åren. De kommer inte finnas någon gräns alls längre.
Tidigare Treasury hade begränsat sitt stöd till $ 200.000.000.000 styck för de två tidigare och privat, nu statligt kontrollerade, inteckning finansiering jättar.
Från och med nu, sade Treasury i sin penningpolitiska beslut, det kommer inte "osäkerhet om (regeringens) åtagande att stödja de företag som de fortsätter att spela en viktig roll på bostadsmarknaden under den nuvarande krisen."
Även om vissa kritiker tjöt om att Obama-administrationen är att skriva en check in blanco, är betydelsen av flytten för fastigheter potentiellt enorm, av flera skäl.
Nummer ett: Fannie och Freddie att tillhandahålla finansiering för mer än hälften av amerikanska bolånemarknaden - gör hem försäljning och inköp möjliga för hundratusentals konsumenter.
Nummer två: Det faktum att de två företagen har en explicit, full tro och kredit backspärr från det amerikanska finansdepartementet innebär att Fannie och Freddie kan låna på kapitalmarknaden till mer förmånliga priser. De lägre kostnader för kapital kan sedan skickas vidare - åtminstone delvis - att låntagare bostadslån i form av lägre räntor.
Slutligen, en viktig orsak till politisk förändring - är att Fannie och Freddie ge fördjupade hjälp lån modifiering till större antal på allvar oroliga låntagare - som också tillstånd för företagen att behålla större inteckning tillgångsportföljer.
Båda företagen förväntas nu att nå ut och erbjuda förlåtelse lånebeloppet till brottsligt och vattnet villaägare - något som den nuvarande Obama lån modifiering program inte tillåta.
Delvis som ett resultat har Obamas "Home Affordable Modification Program" eller "HAMP" bara varit minimalt framgångsrik i att attrahera deltagande låntagare i den djupaste problem - särskilt de så långt efter och under vatten att de går bort från sina hus, skickar tillbaka nycklarna till sina långivare - och i slutändan förluster för Fannie och Freddie.
Om den reviderade policyn hjälper till att hålla ett större antal villaägare av avskärmning och ut ur kvarlämnad läge kan inverkan på de lokala fastighetsmarknaderna och värderingar hem vara betydande under de kommande åren.
Publicerad: 4 jan 2010

Det finns fler drivkrafter på marknaden naturligtvis men dessa är 3 av de största styrkorna just nu.

Så vad betyder allt detta för fastighetsmarknaden i Spartanburg County?

Förvänta dig det första halvåret 2010 för att vara en relativt robust och stark marknadsposition. Om du funderar på att sälja din bostad överväga att lägga den på marknaden nu. Om du vill ha en gratis hem prisanalys läs här. Om du funderar på att köpa ett hus överväga att köpa, medan skattelättnaden är fortfarande på plats. Heck, när är sista gången någon betalar 10% av ditt hus av? Tro mig det finns många av oss som önskar att vi hade samma sak när vi köpte vårt hem.

Den andra halvan av 2010 är svårare att förutsäga. Nu när vi vet Freddie och Fannie är här för att stanna med djupa fickor som bara ska köra det andra halvåret 2010 kommer att vara i bästa en något lägre genomsnittliga marknadspriset men mer sannolikt en rättvis mot svag marknad.

Vad sägs om 2011 frågar du? Man måste undra hur länge regeringen kan hålla trycka pengar och hålla skjuta upp fastställande av verkliga problemen vår ekonomi och penningmängd står inför. Jag väntar tills åtminstone oktober innan itu 2011!