Lokala fastighetsmarknaden Utsikter för 2010
av Rob den 5 januari 2010
i Boiling Springs marknaden Villkor
Ok, inga kristallkulor, inga magiska hattar, och ingen pratar med andevarelser här. Bara marknaden observationer och kvalificerade gissningar för Spartanburg länet fastighetsmarknaden för 2010. Det verkar som alla är undrar var fastighetsmarknaden kommer att gå under 2010. Jag har läst rosiga rapporter från main stream nyheter till pessimistiska sälja allt nu och lämnar länet perspektiv. Även om ingen vet säkert riktning, kan vi åtminstone vara klar över vilka krafter som är mest påverkar vår lokala marknad och förutse trender på kort sikt.
Driver # 1, den skattelättnad
Under stora delar av 2009 hemma visningar släpat 2008 för de första 3 kvartalen. Sedan, förstärkt av den första köparen gången hem Tax Credit hem visningar spetsade efter 2008 vilket gör den totala året visningar är ungefär lika med varandra. Den ursprungliga tidsfristen för skattelättnaden var i november '09 och sedan kongressen utökade krediten till slutet av april 2010. Gör inga misstag detta är att ha en stor inverkan på hem försäljning. Dessutom utökade kongress på 10% skattereduktion till att även omfatta husägaren som bodde i deras hem i 5 år i rad under de senaste 8 åren. Jag har pratat med många köpare i denna kategori också.
Driver # 2, räntor
Det har varit mycket debatt bland experter om inriktningen av räntorna. Medan nästan alla överens om att de kommer att gå upp på sikt osäkerheten ligger i att när de kommer gå upp. Denna "expert" förutspår räntorna att gå upp i juni 2010 . Om vi antar detta är fallet då den månatliga kostnaden för att låna pengar för att köpa ett hem kommer att gå upp. Till exempel, en $ 150.000 hem vid 5,0% ränta i 30 år i $ 805 till månad. Samma hemma på 7% kommer att kosta $ 997,95 per månad, en skillnad på nästan $ 200/month. (Inkluderar inte skatt 7 försäkring) Detta kommer att resultera i ett par saker: 1) tvinga många köpare att köpa billigare bostäder, 2) Sätt prispress på hem säljare eftersom deras hem nu verkar dyrare för köparna. När det gäller diskussionen här, högre räntor är nästan aldrig bra. Låt oss inte ens komma in i federala underskottet eftersom det finns många bloggar mer kunniga om det då är jag.
Driver # 3, regeringens politik Ändra
De flesta "experter" räknar med kommersiella fastigheter nedåtgående trenden fortsätter med många ens terming det en kollaps. Medan den svaga ekonomin är en vikt på kommersiella fastigheter möjligen en större påverkan utövas av bristen på finansiering för investerare. Med bankerna ovilliga att låna ut, minskar antalet köpare på marknaden så drastiskt utbud och efterfrågan att göra det är sak och pressa priserna säljaren ner ner ner. Samma hot finns med bostadsfastigheter. Fannie Mae och Freddie Mac i grunden försäkra lån som privatpersoner får köpa hem. Om ett lån går in standard myndighet kommer att garantera att långivaren får tillbaka ca 80% av lånets värde. Detta avslutar uppmuntra långivare att ge lån de annars vägrar att ge, eftersom den upplevda risken är för stor.
Problemet är att Freddie Mac och Fannie Mae är både pank. De har inte mer pengar för att försäkra lån eller köpa dem på andrahandsmarknaden. Det betyder mindre och mindre lån för köpare. Det betyder mindre och mindre kvalificerade köpare på marknaden. Det innebär en press nedåt på hem säljare eftersom det inte finns tillräckligt med bostadsköpare.
Ovanstående är en förklaring till hur ekonomin fungerar. Men statlig inblandning i marknaden kan trumf naturliga marknadskrafterna, åtminstone på kort sikt. Det var bara igår 1/4/10 att både Freddie Mac och Fannie Mae skulle få obegränsad finansiering från den amerikanska regeringen! Det är stor nyhet! Detta kommer att hålla lån tillgängliga för bostadsköpare som i sin tur håller efterfrågan på bostäder hög låta säljare att sälja sina hem till priser som de är i allmänhet nöjda med. Denna nyhet är så betydande jag har skrivit artikeln här:
Washington Betänkande Finanspolicyn Ändra
Kenneth R. Harney
Obama-administrationen meddelade en blockbuster politisk förändring över julledigheten som inte får mycket uppmärksamhet i pressen, men kommer att påverka bostadsmarknaden i flera år.
Finansdepartementet sagt att det nu är fast besluten att stödja Fannie Mae och Freddie Mac med så många miljarder dollar som krävs för att få dem igenom de kommande tre åren. De kommer inte finnas någon gräns alls längre.
Tidigare finansdepartementet hade begränsat sitt stöd till $ 200.000.000.000 styck för de två tidigare privata, numera statskontrollerade, inteckning finansiering jättar.
Från och med nu, sade finansdepartementet i sin penningpolitiska beslut, det kommer inte "osäkerhet om (regeringens) åtagande att stödja de företag som de fortsätter att spela en viktig roll på bostadsmarknaden under den nuvarande krisen."
Även om vissa kritiker ylade om att Obama-administrationen är att skriva en blank check, är betydelsen av flytten för fastigheter potentiellt enorma, av flera skäl.
Nummer ett: Fannie och Freddie tillhandahålla finansiering för mer än hälften av de amerikanska bolånemarknaden - som gör hemmet försäljning och inköp möjligt för hundratusentals konsumenter.
Nummer två: Det faktum att de två företagen har en tydlig, full tro och kredit backspärr från det amerikanska finansdepartementet innebär att Fannie och Freddie kan låna på kapitalmarknaden till mer förmånliga priser. De lägre kostnaderna för kapitalet kan sedan skickas vidare - åtminstone delvis - till låntagare bostadslånet i form av lägre räntor.
Slutligen, en viktig orsak till den förändring av politiken - är att Fannie och Freddie ge fördjupade hjälp lån ändring till ett större antal allvar låntagare i svårigheter - som också omfattade tillstånd för företagen att behålla större inteckning-tillgångsportföljer.
Båda företagen förväntas nu att nå ut och erbjuda lånebeloppet förlåtelse till brottsligt och undervattensarbeten husägaren - något som den nuvarande Obama lånet modifiering program inte tillåter.
Delvis som ett resultat, har Obamas "Home Affordable Ändring Program" eller "Hamp," bara varit minimalt framgångsrik i att attrahera deltagande låntagare i djupaste problem - särskilt de så långt efter och under vattnet som de går ifrån sina hus, skicka tillbaka nycklarna till sina långivare - och i slutändan förluster för Fannie och Freddie.
Om den reviderade policyn hjälper till att hålla ett större antal villaägare av avskärmning och ut ur walkaway-läge, kan inverkan på den lokala fastighetsmarknaden och värderingar hem vara betydande under de kommande åren.
Publicerad: 4 januari 2010
Det finns fler drivkrafter på marknaden förstås, men dessa är tre av de största styrkorna just nu.
Så vad betyder allt detta för fastighetsmarknaden i Spartanburg länet?
Räkna med första halvåret 2010 att vara en relativt robust och stark marknadsposition. Om du funderar på att sälja din bostad överväga att lägga ut den på marknaden nu. Om du vill ha en fri hem prisanalys läsa här. Om du funderar på att köpa ett hus överväga att köpa medan skattelättnaden är fortfarande på plats. Heck, är när sista gången någon betalar 10% av ditt hus av? Tro mig det finns många av oss som önskar att vi hade samma sak när vi köpte vårt hem.
Den andra halvan av 2010 är svårare att förutsäga. Nu när vi vet Freddie och Fannie är här för att stanna med djupa fickor som bara ska köra det andra halvåret 2010 att vara i bästa en något under genomsnittet på marknaden, men mer sannolikt att en rättvis mot svag marknad.
Vad sägs om 2011 frågar du? Man måste undra hur länge regeringen kan hålla trycka pengar och hålla skjuta upp fastställande av verkliga problemen vår ekonomi och penningmängd står inför. Jag ska vänta åtminstone oktober innan itu 2011!
